如果攤開9月買賣移轉棟數成績單，六都交易達17,945棟。相較於8月，台北月增21.7%、台中也衝上18.3%，桃園、新北、高雄、台南也分別成長13.8%、12.1%、10.2%、8.3%。這數據看似回溫反彈，但實際上房地產從簽約到過戶有整整一個月時差，9月數字反映的其實是8月的狀況劇。
8月時，剛好碰上農曆民俗月、颱風與暑假出國潮，買氣與過戶被擱置，才砸出了15,723棟的近十年超低底盤。一進入9月鬼門關、也開學了，行政作業恢復正常，加上新屋交屋潮陸續入帳，帳面上的增長數字，只是地政事務所把上個月沒蓋完的章，集中在9月蓋完罷了。
第二個盲點，與去年9月相比，六都整體移轉棟數年增達11.6%，彷彿熱錢重返房市戰場。其中高雄暴衝28.5%最為驚人，台北、新北也各成長20.2%與10.2%，桃園、台中亦有9.0%及7.1%的增幅。
至於唯一年減4.0%的台南，主因也是去年碰上超大型新案交屋、墊高基期所致。看數據好像是全台房市買氣升溫，但把鏡頭拉遠來看，全貌就立刻露餡：今年前9月六都累計移轉151,612棟，相比去年同期竟然是「年減0.1%」。瞎吵了半天，整體房市規模竟然是在原地打轉。
市場唯一底氣，就是靠著AI外銷帶動穩定就業與薪資，苦苦支撐著剛性自住買盤沒趴下去。
你該不會想說這是央行9月中下旬將第二戶房貸成數由六成調升至七成所致，誤當成政策認輸、資金派對重啟吧？
永慶房屋研展中心副理陳金萍一語道破殘酷真相：「貸款成數放寬，絕不代表銀行授信同步寬鬆！」大實話就是央行調升成數上限，只是幫建商和換屋族鬆開差點窒息的套索，減輕自備款壓力並避免交屋違約潮全面引爆，但銀行的閘門依舊關得緊緊的。
央行政策利率按兵不動，房貸利率依然高懸，金融機構對借款人的所得、負債比與還款能力只會更審慎嚴苛；只要你的財力不夠硬，成數放寬也是看得到吃不到。
對於第四季房市，永慶房屋判斷走向將是「量小增、價平」。交易量雖有機會優於上半年，但在信用管制及高房貸成本制約下，回升幅度仍相對有限。
