房東朋友一句話 他中年「梭哈」買房
居住在千葉縣的秋山正弘，目前是公司的約聘人員，59歲妻子則在打工，2名子女已獨立，看似平靜的退休生活，其實每天都在為錢發愁。
一切始於11年前，當時52歲的秋山剛結束外派回到總部，一直住在公司宿舍或租屋的他，萌生了定居的念頭，而推動他下定決心的，是一位經營公寓租賃的朋友在閒聊時說的一句「站在房東的立場，說實話，我不太想租給老年人。」這句話觸動了秋山對「老無所依」的深層焦慮，為了不讓妻子在自己身故後流離失所，他拿出500萬日幣積蓄，貸款3000萬幣，買下了一棟中古獨棟別墅。
算盤打錯三步！退休金縮水+收入腰斬+升息風暴 生活陷入焦慮
秋山當時的計畫看似完美，房貸28年，雖然還款期會拉到80歲，但他預計退休時能領到1500萬日幣（約新台幣305萬）的退休金，打算屆時一次性償還大半貸款。
然而，現實卻給了他沉重一擊！公司業績長期下滑，退休金制度調整，他實際僅領到1200萬日幣，比預期少了300萬。加上60歲退休後轉為約聘，年收從高峰期直接砍半剩350萬日幣。夫妻倆現今每月收入扣除9.6萬日幣的房貸後，僅剩約12萬日幣（約新台幣2.5萬元）可生活，且存款所剩無幾。
此外，日本央行於2024年結束負利率政策，採浮動利率的房貸利息開始攀升，讓原本就吃緊的財務雪上加霜。目前65歲的他仍背負約1700萬日幣的房貸，秋山坦言「擁有了房子，反而讓我對退休生活更焦慮。」
中高齡購屋的3大誤區
專家指出，像秋山這樣為了「安身立命」而在50多歲購屋的人不在少數，但往往忽略了以下3大致命風險：
1.高估老後還款能力
根據日本中央金融資訊委員會調查，許多戶主年過6旬仍背負平均733萬日幣的房貸。退休後收入大幅下降，但每月還款額不變，像秋山家這樣房貸佔收入比重超過30%，已屬於「潛在還款困難」的高風險族群。
2.錯估退休金與利率
過去「用退休金還清房貸」的黃金公式已瓦解。厚生勞動省數據顯示，無退休金制度的企業比例增加，且平均退休金金額逐年下降（大學畢業生平均減少約90萬日幣）。加上日本結束負利率時代，利息支出只會增加，不會減少。
3.過度恐懼「租不到房」
雖然國土交通省報告指出，確有70%房東因擔心孤獨死或租金拖欠而不願租給老人，但政府已出手干預。日本2025年實施修訂後的《住房安全網法》，強化不拒絕老人入住的登記制度與居住支援。
因擔心租不到房而將所有養老金「固化」在房地產上，最終導致手中無現金可用的窘境，已成為現代高齡社會必須警惕的新風險。
