去，台泥賣的是水泥、賣的是重量，是一袋一袋支撐城市與工程建設的材料；但現在，台泥要賣的不再只是材料，而是把低碳水泥、能源管理、儲能系統與建築營運整合起來，直接把一塊土地規劃成降低碳排、創造資產價值的場域。在自家場域之中，有三塊最被市場關注的土地浮上檯面。
台泥總經理程耀輝在法說會上自估，目前台泥土地資產42萬坪，土地帳面價值約602億元，投資性不動產公允價值約314億元。但一一把各地的不動產商三大開發案潛在價值算了一遍，發現三大開發案加起來，推估就達可達1200億元以上。
新竹竹東舊廠土地，台泥現階段的交易選擇為「變現」。這塊鄰近竹科三期的土地，偏住宅開發，於是透過出售與合建，把資產轉成現金流與獲利。高雄鼓山，台泥走的是「長期價值」。這塊壽山第一排、靠近美術館特區的土地，被視為城市發展結構中的關鍵拼圖。
而現在的核心，目光幾乎聚焦在台北信義區、這塊即將啟動建設的「城市綠洲」土地上。這裡曾是台泥預拌廠舊址，也是台北市區少數仍可大規模開發的精華地。台泥日前已正式宣布將投入268億元，打造企業總部開發案「Tower Urban Oasis城市綠洲」，預計2031年竣工。根據房地產業者估計，開發後整體價值上看450億元，幾乎是成本的翻倍成長。
關於「城市綠洲」台泥並沒有變更地目最大化房地產價值。仍維持工業用地，所以它的定位將是為企業總部（廠辦大樓），在信義計畫區內幾乎是少見的選擇。為什麼不申請更改？市場普遍解讀為：改地目曠日廢時，也容易引發爭議。與其追求一次性的價差利益，台泥寧願選擇用時間換價值，用產品力去撐出不同的商業模式。
台泥不是只想賣房子，更要經營一個場子。
「城市綠洲」的定位，其實就是2024年底落成的中國營運總部杭州公亮大樓升級版。也就是說，台泥想做的，從來不只是把信義區這塊地蓋成一棟棟高級企業總部大樓，而是把自家的低碳水泥、綠電、儲能、能源管理、充電系統全部放進建築裡，讓全世界看到：台泥不只會賣材料，也有能力幫企業打造一整套低碳辦公環境。
台泥董事長張安平曾說，未來的競爭力，不只是產品，而是整個系統。城市綠洲，就是這套系統在台北最精華地段的絕佳展示。
「城市綠洲」從規劃、初建、到建成之後，都將是台泥最重要的活廣告、活招牌。而企業租戶租下、買下的也不僅是辦公室，更是一個比較省電、節能減碳、能拿來對外說ESG成績的工作場合。對台泥來說，這三棟將從台北黃金地段長出來的企業總部大樓一旦成功，未來，賣的就不只是水泥，而是整套低碳綠能建築的解決方案。
由財務角度看，這個案子也不只是資本利得。根據市場人士估計，未來每年租金收入就有機會達到20億元，代表台泥開始建立穩定的經常性收益來源，而不再完全依賴水泥景氣循環。
因為這家公司，正在從「賣產品」走向「做解決方案」、走向「經營場域」。土地，不再只是資產，而是可以被反覆放大價值的櫥窗。如果說過去80年，台泥用水泥撐起城市；那下一個80年，它更想做的，是將土地資產當運用工具，參與節能減碳的下世代建築文明建構。
