虛坪改革開倒車？停車位專有化與公設浮濫的隱憂

根據內政部2025年9月25日公布的虛坪改革研議報告，這項改革預計讓公設比下降5%，但也引發建商公會等質疑，可能拉抬車位價格、影響房價穩定，甚至對都更與危老重建造成衝擊。報告中強調，將停車位與車道空間調整為專有部分，未購車位者不必分攤車道面積，同時增列電梯為免計容積項目，並限制管委會使用空間，預計分三階段實施，最快2026年1月上路。

眾所周知，免計容積機制旨在鼓勵建商提供實用公設，而非浮濫設計。建商增加公設雖可提升建案賣相，卻可能加重住戶負擔。公設與房價之間如何取得平衡是一項挑戰。現在虛坪改革等於是將過高的公設比拉回來，以「適用適量」為原則，限定最高公設比，內政部預估公設比可降5%，但若建商調整策略，實際效果仍有待觀察。事實上，虛坪改革最容易做的部分，應該是規定建商資訊必須公開透明化，告知購屋者公共設施項目、坪數與占比。

此外，建商公會已提出九大問題，包括：停車位專有化是否適合共用性質、車道多功能使用、未登記車位處理、防空避難室定位、車道定義模糊、專有後外賣問題、法律專有要件不符、對都更危老重建的負面影響（如減少可售坪數、增加共同負擔比，影響專案穩定），以及新舊制並存導致房價拉抬等。這些疑慮凸顯改革需評估對房市及都市更新的全面影響。

回顧歷史，公寓大廈管理條例本來規定法定停車位屬於專有部分，有獨立權狀，可以自由買賣。後來發現停車位專有會衍生很多問題，例如社區管理爭議、安全隱憂及公設分配不均，於是修法改成為共用部分，沒有獨立權狀，不能單獨買賣。現在內政部又要把停車位變成專有部分，並可核發權狀，但規定法定停車位不能賣給社區以外的人，從共用變成專有，這是開歷史的倒車。前車之鑑後事之師，在內政部啟動虛坪改革之前，應該先回頭看看當年為什麼從專有改成共用。

再者，公寓大廈管理條例第58條第2項明訂，「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」如果有法不執行，法令再怎麼改均無法達成立法效果。在推動虛坪改革之前，內政部最應該先依法取締建商以「約定專用」為由，變相販賣車位的「使用權」，停車位的坪效往往賣得比住宅專有部分還要貴。

台北市有很方便的捷運及公共汽車，愈來愈多的台北人已經習慣不開車，但是台北市以外並不是如此，許多人還是需要開車，住戶需要有停車位。如果不買停車位的人不需要負擔地下室的興建成本，等於變相鼓勵住戶不要買停車位，其結果就是把停車成本外部化。有些住戶就利用法律逃避公共責任，問題是地下室停車場同時是防空避難室，也涉及建築結構，這些成本等於轉嫁給其他住戶，進一步提高房價，導致另類的不公平，或建商強制家家戶戶購買車位的現象。專家指出，這可能放大房價波動，需透過模擬分析評估車位專有化對公寓大廈管理及房屋市場的影響。

事實上，公設浮濫的最大問題在於豪華大廳、游泳池以及過多的停車位等項目。其中豪華大廳是管委會使用空間，常被視為面子工程，坪數大但實用有限；游泳池的維護成本高、使用率低，買房時付出游泳池的成本，最後可能閒置廢棄，成為瀾尾設施；而賣停車位是建商獲利來源之一，這些因素均助長高房價。因此，虛坪改革應限定管委會使用空間，限定法定及增設停車位的總數，以及透過約定專用或社區公約，讓游泳池等低使用率公設或政策不鼓勵的公設成為選購項目，成本分攤給實際使用者，以避免全體住戶負擔不必要的開支。因此若需要修法，游泳池比起停車位更值得納入可選購的機制。同時，考慮高齡化社會需求，電梯免計容積有助提升無障礙環境，但需確保不被濫用，以免在免計容積收放之間造成矛盾的現象。

公共設施免計容積可以減少土地成本，政策目的在於鼓勵設置公共設施，為遏止建商濫用政策美意，減少購屋者的負擔，虛坪改革可以努力的方向就是規定共用部分（公設）與專有部分（住家）分開計價，而且兩者之間要有明確的價差，換言之，公設的售價要反映政府的政策美意，建商不能私自沒收免計容積的部分。

值得順便一提的是，現在政府已經不蓋國民住宅了，對房屋市場未必熟悉，現在新建案公設比通常不是30%，而是40%以上，內政部指出虛坪改革把公設比從30%降到25%，這樣的期待明顯與房屋市場脫節。事實上，就筆者居住的公教住宅輔建而言，基本的公設比約35%，以低於市價成本價讓售給住戶，實質上就是公設計坪不計價，據說建商賣房賺的就是公共設施，而公設比就是建商獲利比，堪稱「賣房子賺公設」。

此外，現在政府興建社會住宅時，均強調社區公共設施的重要性，公共設施有些是人與人交誼互動的空間（如交誼廳、閱覽室），也有些休憩空間（如視聽室、健身房），可以提升生活品質，虛坪改革政府本身就可以帶頭做起，核算社會住宅租金，公共設施計坪不計價，以減輕社會住宅的租金負擔。這不僅能示範改革方向，也可透過實務驗視公設比下降的實際效益。

總而言之，虛坪改革應注重整體的透明度與公平性，購屋市場回歸總價考量，並不是減少專有部分的面積，而在於減輕公設的負擔；要減輕公設負擔固然需要限制公設比例，更關鍵在於降低公設的計價標準，特別是要避免法定車位專有化的舊疾復發，並透過模擬分析評估車位專有化後對公寓大廈的管理以及房屋市場的影響。若虛坪改革能兼顧這些面向，將更有助於社區管理、穩定房市並保障購屋者權益。