德國租屋文化對台灣住宅政策的啟示
德國以「租屋國」著稱,租屋市場規模龐大。示意圖,東方IC

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德國租屋文化對台灣住宅政策的啟示

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2025/07/09 06:00:00

林健正/國立台北科技大學校務顧問、台灣產業科技推動協會副理事長、台南市樹谷園區產業協進會秘書長等職
台灣長期以來奉行「住者有其屋」的住宅政策理念,透過國民住宅興建、購屋優惠貸款、土地重劃等方式,協助民眾取得自有住宅。然而,隨著房價高漲、所得分配惡化及人口結構變遷,傳統的自有住宅導向政策面臨諸多挑戰,青年族群、弱勢家庭及都市移居者的居住需求日益難以滿足。
近年來,台灣住宅政策開始轉向,推動社會住宅政策成為重要方向。政府大舉興建社會住宅,目標在2032年達成100萬戶(包含直接興建、包租代管及租金補貼),其中包租代管計畫,媒合民間空屋投入租屋市場,並擴大房租補貼規模,協助租屋家庭減輕居住負擔。
在此政策轉型過程中,德國特有的租屋文化提供了重要的借鏡意義。德國作為全球最大的租屋市場之一,其社會住宅占比偏低,自有住宅率僅約47%,卻建構了相對穩定且成熟的租屋體系。德國經驗顯示,健全的租屋市場並非住宅政策的次等選擇,而是可以與自有住宅並行的重要居住模式。
德國租屋文化的核心在於「居住穩定性」與「租戶權益保障」。透過完善的法律架構、長期租約保障、嚴格的租金管制,以及多元化的住宅供給機制,德國成功營造了讓民眾願意長期租屋的環境。這種模式不僅提供了居住彈性,也減輕了民眾的購屋壓力,值得台灣在推動住宅政策多元化時深入研究。
然而,德國租屋市場亦非完美無缺。近年來面臨社會住宅存量下降、住房供給不足、大城市租金快速上漲等挑戰,顯示即便是成熟的租屋市場,仍需要持續的政策調整與制度創新。這些經驗教訓,同樣為台灣提供了寶貴的參考價值。

社會住宅現況與挑戰

1990年代初期德國的社會住宅數量曾超過300萬戶,但近年社會住宅新建量遠低於流失量,導致占比逐年下降,供需缺口極大。 2023年德國社會住宅(Sozialwohnungen)存量約為107萬戶,且持續下降。以全國住宅總戶數估算,社會住宅占比約為2.4%,為歷史最低水平。
由於管制年限到期,喪失社會住宅資格(非永久性社宅)或出售,每年流失的社會住宅超過41,000戶,以柏林為例,2024年僅有約9萬套社會住宅,到2026年底將再流失多達47,700戶。相對地,柏林市內有超過100萬人符合社會住宅申請資格,供需嚴重失衡。
德國社會住宅占比遠低於多數歐洲國家,且新建量不足以彌補舊有社會住宅退出體系的流失。在2021-2024年間,德國政府僅建造93,000套社會住宅。住房短缺與社會住宅供給不足,已成為德國主要的社會議題之一。
根據Pestel研究所估計,德國住房缺口超過91萬戶,特別是社會住宅與可負擔租屋。而新建住宅量遠低於目標,2023年新建僅約29.4萬戶,2024年約有20萬戶完工,均遠低於政府每年40萬戶的目標。
新建量不足主要與建築成本上升、土地短缺及行政審查程序繁瑣有關。2024年新建量下降的直接原因包括高利率、建築成本大幅上升及供應鏈問題。
有專家更進一步指出,到2027年住房缺口可能擴大至超過100萬戶,而新建完工數可能進一步降至16萬戶,使供需失衡更加嚴重。

德國的租屋文化

德國自有住宅率極低,2024年僅約47.2%,在歐盟國家中排名最後,遠低於歐盟平均值(約70%)。超過一半的德國居民選擇租屋,2024年租屋人口占比達52.2%。
低自有住宅率與德國長期的「租屋文化」、高購屋門檻、嚴格信貸規定及高購屋成本有關。德國租屋市場的長期穩定性(如長期租約保障、強化租戶權益保護)也形成了租屋偏好。
此外,德國房屋交易成本高昂,土地移轉稅可達6.5%,加上公證及仲介費用,大幅提高購屋門檻。相對而言,其他歐盟國家多對首次購屋者提供稅務減免或較低稅率。
德國以「租屋國」著稱,租屋市場規模龐大,租戶權益保護嚴格。主要政策包括:租金管制、租戶權益保障及租金補貼等分別說明如下:
租金管制(Mietpreisbremse):限制新租約租金漲幅,防止過度調漲。例如在租屋市場緊張地區,新租約租金不得超過當地參考租金110%,但此政策效果有限,實際執行面臨困難。
租戶權益保障:德國民法典(BGB)保障租戶在裝修、搬遷、續約等方面享有高度保護,房東驅逐租戶需符合嚴格的法定程序。租約期間房東調漲租金亦受到嚴格限制。
租金補貼(Wohngeld):針對低收入家庭提供住房補貼,減輕租金負擔。2023年租金補貼覆蓋約200萬戶,政府投入資金約20億歐元。

社會住宅供給機制

德國地方政府透過土地重劃整理、徵收、優先購買權等方式取得土地,由地方政府(如市政府)或市營住宅公司負責規劃、興建與營運社會住宅。
除了政府直接興建外,德國社會住宅體系還包括非營利組織、住宅合作社,以及接受政府補貼的私人開發商。
此外,德國政府也會將取得的土地以優惠價格或長期租賃方式提供給非營利開發商、住宅合作社或私人開發商,要求其興建一定比例的可負擔住宅。
社會住宅的租金管制通常有時限性(15-20年),期滿後可轉為市場租金,這是造成社會住宅存量持續流失的主要原因。

小結

德國自有住宅率極低,社會住宅占比亦偏低,住房政策重點在於租屋市場規範、租戶權益保障及租金補貼等。當前面臨住房短缺、社會住宅流失與新建量不足等挑戰,政策正積極調整以應對人口成長與市場壓力。
德國政府透過土地政策、財務補貼、合作機制等多元方式,鼓勵非營利開發商、住宅合作社或私人開發商,推動社會住宅及可負擔住宅的供給。然而,在高建築成本、土地短缺及行政效率待提升的情況下,短期內難以根本解決住房供需失衡問題。
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台灣可透過長期租約保障、限制房東任意調漲租金及驅逐租戶的嚴格程序,建構讓民眾願意長期租屋的法制環境。資料照片/鏡週刊提供
德國聯邦與各州正在推動住房加速法案、調整土地利用法規、簡化行政審查流程,並考慮調整社會住宅政策(如延長租金管制期限、增加永久性社會住宅比例),以因應住房危機與人口成長帶來的壓力。

結語:台灣借鏡的啟示

德國的租屋文化與住宅政策經驗,為台灣提供了多層面的借鏡意義。首先,建立健全的租戶權益保障體系是發展成熟租屋市場的關鍵。台灣可借鏡德國民法典對租戶權益的全面保護,包括長期租約保障、限制房東任意調漲租金及驅逐租戶的嚴格程序,建構讓民眾願意長期租屋的法制環境。
其次,多元化的住宅供給機制值得學習。德國透過政府直接興建、非營利組織參與、住宅合作社運作,以及公私協力開發等多元模式,建構複合式的住宅供給體系。台灣在推動100萬戶社會住宅政策時,可參考德國經驗,強化民間參與機制及企業社會責任,提升政策執行效率。
再者,租金補貼制度的重要性不容忽視。德國每年投入約20億歐元提供租金補貼,覆蓋200萬戶家庭,直接減輕租屋負擔。台灣近年來擴大租金補貼規模,但仍可進一步檢視補貼標準、申請程序及覆蓋率,確保政策能有效協助需要幫助的家庭。
然而,德國經驗也提供了重要的警示。社會住宅的時限性問題值得台灣深思。德國社會住宅的租金管制多有15-20年期限,期滿後轉為市場租金,導致社會住宅存量持續流失。台灣在規劃社會住宅政策時,應考慮建立永久性社會住宅機制,避免重蹈德國覆轍。
最後,政策執行的持續性與協調性至關重要。德國住房政策面臨的挑戰部分源於聯邦與地方政府協調不足、行政程序繁瑣及政策持續性不夠。台灣在推動住宅政策時,應建立中央與地方的長期協作機制,簡化行政流程,確保政策能夠持續穩定推動。
德國的經驗顯示,成熟的租屋市場並非一蹴可幾,需要長期的制度建構與政策調整。台灣在住宅政策轉型過程中,既要學習德國的成功經驗,也要汲取其面臨挑戰的教訓,因地制宜地發展適合台灣社會脈絡的住宅政策體系。

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